차입금으로 매입한 부동산을 임대업에 사용하던 중 노후된 건물을 철거 후 신축하는 경우 신축기간의 차입금 이자비용에 대한 세무처리

차입금을 금원으로 부동산을 매입하여 부동산임대업을 영위하던 중 기존 건물의 노후화로 철거하고 임대용건물을 신축하는 경우, 신축기간에 부담한 당초 차입금의 지급이자는 부동산임대소득금액 계산시 필요경비로 산입함

○신청인은 ‘20.3.25. 서울시 ○○구 ○○동 ***-* 소재 부동산을 금융기관 대출금으로 취득하여 부동산임대업을 영위하였음

○ ’23.7.18. 지상 건물을 멸실하였으며, 현재 건물 신축공사 중임

○ 신축 후에는 부동산임대업을 계속 영위하고자 함

2. 신청내용

○차입금으로 매입한 부동산(토지와 건물)으로 임대업을 영위하다가 건물을 멸실 후 당해 토지에 건물을 신축하는 경우

-신축기간에 부담한 부동산매입을 위한 차입금의 지급이자를 신축건물의 취득가액에 산입하는 것인지, 부동산임대업의 필요경비로 산입하는 것인지

• 양도시 취득가액에 산입해야하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제33조【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.

10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

○ 소득세법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제75조【건설자금의 이자계산】

① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감한다.

○ 소득세법 집행기준 27-55-8

③ 자기 소유 토지 지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 건물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입한다

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.(중간생략)

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.